物业接手时究竟要谈些什么？

当物业企业准备接手一个项目时，需要与开发建设单位（新建项目）或业主委员会（老旧小区更换物业等情况）进行多方面的沟通和谈判，以下是一些关键的谈判内容：

一、项目基本情况

1、建筑资料

要详细了解物业项目的各类建筑图纸，包括规划图、施工图、竣工图等，这些图纸能帮助物业人员熟悉建筑结构、布局，为后续的设施设备维护、改造以及物业管理区域的规划提供依据，通过竣工图可以清晰知道给排水管道的走向，便于在出现管道堵塞等问题时快速定位和维修。

2、设施设备清单

明确项目内的设施设备种类、数量、品牌、型号和使用年限等信息，涵盖电梯、消防设施、供电系统、供水系统、监控系统等，了解这些设施设备的状况，有助于评估后续的维护成本和更新计划，若电梯使用年限较长且频繁出现故障，就需要提前考虑维修或更换的预算。

3、物业用房

确定物业用房的位置、面积和用途，物业用房是物业管理活动的基础，包括办公用房、仓库、值班用房等，充足且合适的物业用房能保证物业管理工作的顺利开展，例如合理的仓库可以用于存放维修工具和物资，便于及时响应业主的维修需求。

1、服务项目

详细界定物业管理服务的具体项目，如环境卫生清洁（包括公共区域的清扫、垃圾清运等）、绿化养护（花草树木的修剪、浇水、施肥等）、秩序维护（小区的安保巡逻、门禁管理等）、设施设备维护保养（电梯、水电设施的日常检查和维修等），明确服务项目可以避免双方在后期因服务范围不清晰而产生纠纷。

2、服务标准

制定各项服务的具体标准和质量要求，环境卫生清洁方面，规定公共区域地面每天清扫几次，垃圾多久清运一次；绿化养护方面，要求花草树木的成活率达到多少，修剪的整齐度标准等，清晰的服务标准有助于业主对物业服务质量进行监督，也为物业企业提供了工作的目标和考核依据。

三、费用相关

1、物业服务费

协商确定物业服务费的收费标准和计费方式，收费标准应根据服务内容、服务标准以及当地的市场行情来综合确定，计费方式可以是按建筑面积每月每平方米收取，也可以是按套或按户收取，要明确物业服务费的调整机制，例如在物价上涨、服务成本增加等情况下，如何合理调整收费标准。

2、其他费用

除了物业服务费，还需明确其他可能涉及的费用，如停车管理费、公共能耗费等，停车管理费的收费标准要考虑停车场的建设成本、运营成本以及市场需求等因素；公共能耗费要明确分摊方式和计算方法，确保收费的公平合理。

四、合同条款

1、合同期限

确定物业管理合同的期限，一般为几年，合同期限不宜过短，以免频繁更换物业企业影响小区的稳定管理；也不宜过长，以便在物业服务质量不佳时，业主有机会重新选择物业企业，要明确合同的续签和终止条件。

2、双方权利义务

详细规定物业企业和开发建设单位或业主委员会的权利和义务，物业企业的权利包括按照合同约定收取物业服务费、对物业管理区域进行管理等；义务包括提供符合标准的物业服务、定期向业主公布财务收支情况等，开发建设单位或业主委员会的权利包括监督物业企业的服务质量、审查物业企业的年度工作计划等；义务包括协助物业企业开展工作、按照合同约定支付相关费用等。

3、违约责任

明确双方在合同履行过程中如出现违约行为应承担的责任，物业企业未按照服务标准提供服务，应承担相应的赔偿责任；开发建设单位或业主委员会未按时支付物业服务费，也应承担违约责任，违约责任的明确可以促使双方严格履行合同，保障合同的顺利执行。

五、交接事宜

1、资料交接

确定资料交接的时间、地点和方式，除了前面提到的建筑资料和设施设备清单外，还可能包括业主资料（业主姓名、联系方式、房屋面积等）、前期物业服务合同等，资料的完整交接是物业企业顺利开展工作的重要前提。

2、设施设备交接

对设施设备进行现场交接，检查设施设备的运行状况，确保其正常使用，对于存在故障或需要维修的设施设备，要明确责任方和维修期限，要办理设施设备的相关手续，如产权移交、保修协议等。

3、人员交接

如果项目有前期物业服务人员，要协商人员的去留问题，对于愿意继续留在新物业企业工作的人员，要办理相关的入职手续；对于不愿意继续工作的人员，要按照法律法规的规定进行妥善安置。

物业接手时需要谈判的内容涉及项目的方方面面，只有在充分沟通和协商的基础上，明确各项条款和要求，才能为后续的物业管理工作奠定良好的基础，实现物业企业和业主的双赢。